Construir, reabilitar ou desenvolver um projeto imobiliário em Portugal vai passar a ter novas regras.
A partir de 1 de outubro de 2026, entram em vigor as alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, cuja entrada em vigor foi entretanto prorrogada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho.
A reforma pretende simplificar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos e reforçar a segurança jurídica dos processos urbanísticos.
Para quem tem um terreno, pretende construir, está a preparar uma operação de reabilitação ou está a avaliar um investimento imobiliário, estas alterações merecem atenção.
O que está a mudar?
1. Mais clareza sobre os procedimentos urbanísticos
Uma das alterações passa pela reorganização dos mecanismos de controlo das operações urbanísticas.
A nova versão do RJUE procura distinguir de forma mais clara as situações sujeitas a licenciamento, comunicação prévia e informação prévia.
No caso da comunicação prévia, quando esta esteja corretamente instruída com todos os elementos aplicáveis, o interessado pode avançar com a operação depois de cumpridas as obrigações previstas, nomeadamente o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos.
Ou seja, deixa de existir a ideia de que uma comunicação prévia depende de uma decisão posterior da Câmara Municipal para produzir efeitos.
2. O que significa o deferimento tácito?
Esta é uma das alterações que mais facilmente pode gerar dúvidas.
Deferimento tácito significa, de forma simples, que um pedido pode ser considerado aprovado quando a Câmara Municipal não toma uma decisão dentro do prazo legalmente previsto.
A nova redação do RJUE volta a estabelecer prazos máximos para determinadas decisões de licenciamento, prevendo que, ultrapassado esse prazo sem decisão, possa ocorrer deferimento tácito.
Por exemplo, para determinadas obras de edificação e demolição, está previsto um prazo máximo de 20 dias, sob pena de deferimento tácito. Existem, contudo, diferentes prazos consoante o tipo de operação urbanística e o procedimento em causa.
Isto não significa que qualquer pedido fique automaticamente aprovado ao fim de 20 dias.
O deferimento tácito depende do tipo de procedimento, do cumprimento dos requisitos legais, dos prazos aplicáveis e das circunstâncias concretas do processo.
A própria reforma prevê que, nestas situações, o requerimento e os elementos que identificam a operação, acompanhados dos documentos aplicáveis, possam constituir o título necessário para comprovar a legitimidade da operação.
Na prática, o objetivo é reduzir situações em que um processo fica indefinidamente dependente da ausência de uma decisão administrativa.
3. A informação prévia ganha importância
A informação prévia continua a ser uma ferramenta importante para quem está a estudar a viabilidade de um projeto.
Antes de avançar para um projeto completo, o interessado pode pedir à Câmara Municipal informação sobre a possibilidade de realizar determinada operação urbanística e sobre as condições que lhe são aplicáveis.
Isto pode incluir, por exemplo, questões relacionadas com:
- parâmetros urbanísticos;
- infraestruturas;
- servidões administrativas;
- restrições de utilidade pública;
- índices urbanísticos;
- cérceas;
- afastamentos;
- outras condicionantes aplicáveis ao terreno ou projeto.
Uma informação prévia favorável pode assumir ainda maior relevância quando contém todos os elementos exigidos pela lei. Nesses casos, pode permitir que a operação fique isenta de licença ou comunicação prévia, desde que seja realizada exatamente nos termos em que foi apreciada.
Para quem está a avaliar a aquisição de um terreno ou a viabilidade de um investimento, esta possibilidade pode ser particularmente relevante na fase de estudo do projeto.
4. Algumas intervenções passam a ter procedimentos mais simples
O novo regime também clarifica e alarga determinadas situações de obras que podem estar isentas de licença ou comunicação prévia, desde que cumpram as condições previstas.
Entre os exemplos encontram-se determinadas intervenções de pequena dimensão e algumas soluções relacionadas com eficiência energética e produção de energia renovável.
O RJUE passa, por exemplo, a enquadrar como obras de escassa relevância urbanística determinadas instalações de painéis solares fotovoltaicos, geradores eólicos e coletores solares térmicos, dentro dos limites definidos na lei.
Também existem regras específicas para determinadas obras de conservação e substituição de materiais que contribuam para a eficiência energética.
Isto não significa, naturalmente, que a instalação de qualquer equipamento ou realização de qualquer obra esteja automaticamente dispensada de controlo.
É necessário analisar o tipo de intervenção, o imóvel, a localização e as condições previstas no RJUE e nos restantes instrumentos legais aplicáveis.
5. Novos modelos e maior uniformização dos processos
As alterações ao RJUE são acompanhadas por uma nova regulamentação dos modelos e elementos necessários aos procedimentos urbanísticos.
A Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, aprovou novos modelos para:
- pedidos de licença;
- comunicação prévia;
- pedidos de informação prévia;
- informação sobre o início dos trabalhos;
- comunicação para utilização ou alteração de uso;
- avisos de publicitação das operações urbanísticas.
A portaria procura também uniformizar os elementos instrutórios dos processos e reduzir interpretações diferentes entre municípios.
Esta uniformização é particularmente relevante para quem trabalha regularmente com projetos em diferentes municípios, já que pretende tornar mais previsível a forma como os processos são apresentados e instruídos.
6. O que significa isto para quem quer construir ou investir?
As alterações não significam simplesmente que “agora é mais rápido construir”.
O que muda é o enquadramento dos procedimentos, os prazos, as responsabilidades e a forma como determinadas operações podem avançar.
Para um proprietário ou investidor, isso torna ainda mais importante perceber qual é o procedimento aplicável antes de tomar decisões sobre um terreno ou projeto.
Uma análise adequada deve considerar, entre outros aspetos:
O terreno
→ O que é possível construir naquele local?
O enquadramento urbanístico
→ Que planos, servidões, restrições e parâmetros são aplicáveis?
O projeto
→ Que tipo de operação urbanística está em causa?
O procedimento
→ É necessário licenciamento? Comunicação prévia? Informação prévia? Existe alguma isenção aplicável?
Os prazos
→ Que prazo tem o município para se pronunciar? Em que condições pode existir deferimento tácito?
A execução
→ Que elementos são necessários antes de iniciar os trabalhos?
É nesta fase que uma boa preparação pode fazer a diferença no desenvolvimento de um projeto.
E o que muda para o setor da construção e do imobiliário?
A revisão do RJUE procura criar um sistema mais simples e previsível, mas também exige que proprietários, investidores, projetistas, construtores e restantes intervenientes conheçam bem as novas regras.
A documentação correta, o enquadramento urbanístico e a preparação do processo continuam a ser fundamentais.
Além disso, o próprio Decreto-Lei n.º 108/2026 estabelece que as novas regras se aplicam, em geral, aos procedimentos iniciados depois da sua entrada em vigor e a determinados processos anteriores que ainda estejam em fase de saneamento e apreciação liminar.
Por isso, a data de entrada de um processo e a fase em que este se encontra podem ser relevantes para determinar o regime aplicável.
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